فندق 5 نجوم للبيع في دبي على شارع الشيخ زايد بسعر 460,000,000 درهم — وهاد الرقم يُقابله الـ NOI الصافي البالغ 49.17 مليون درهم لعام 2023، ما يُعطيك صافي عائد 10.69% على سعر الطلب. من تبحث عن فرصة للاستثمار الفندقي في دبي بأصل تشغيلي موثّق الإيراد، هاد الملف يستحق دراسة جادة.

الفندق تحت إدارة Lifestyle Hotels على مساحة إجمالية (GFA) 318,611 قدم مربع موزّعة على 39 طابقاً، يقف على أرض مساحتها 60,356 قدم مربع في قلب أحد أكثر الممرات السياحية والتجارية كثافة في الإمارة. عمر المبنى 5 سنوات فقط، والتملك حر بالكامل، والحالة البيعية حصرية. اسأل عن جدول الإشغال وبيانات التدقيق للسنوات الثلاث الأخيرة فور بدء المفاوضات.

المواصفات الفنية للأصل (Asset Specifications)

المساحة الإجمالية والأرض (GFA & Land Area)

المبنى يمتد على مساحة إجمالية 318,611 قدم مربع (GFA) موزّعة على 39 طابقاً، تقف على قطعة أرض 60,356 قدم مربع. هاي المساحة تُؤهّل الأصل للتمويل المؤسسي في السوق الإماراتي — تحقّق من معايير التمويل الحالية مع مستشارك المالي قبل ما تدخل في التفاوض.

عدد الغرف (Room Count)

الفندق يضم 235 غرفة وجناحاً حصرياً — حجم يكفي لتوزيع المخاطر على قاعدة إيرادية واسعة مع الحفاظ على معيار الخدمة الفاخرة. بحساب بسيط، الـ NOI لكل غرفة يبلغ 209,234 درهم سنوياً بناءً على أرقام 2023 — رقم يعكس كفاءة تشغيلية لافتة.

التصنيف والمشغّل (Star Rating & Operator)

الفندق مصنّف 5 نجوم ويخضع لإدارة Lifestyle Hotels. انتبه: وجود مشغّل قائم لا يكفي وحده — اطّلع على شروط عقد التشغيل ومدّته وآليات الإنهاء قبل ما تُثبّت أي عرض.

نوع التملك (Ownership)

التملك حر (Freehold) بالكامل — حقوق ملكية كاملة للمستثمر الأجنبي دون أي قيود على التصرف أو التحويل أو إعادة البيع.

عمر المبنى (Building Age)

5 سنوات فقط، ما يعني أن المبنى تجاوز مرحلة التشغيل الأولى ولم يصل بعد إلى دورة الصيانة الرأسمالية الكبرى. هاد الموضع من دورة حياة الأصل يُخفّف من النفقات الرأسمالية (CapEx) المتوقعة في الأفق القريب وينعكس مباشرةً على صافي التدفق النقدي.

خطوط الإيراد التشغيلية (Revenue Architecture)

الطعام والشراب (F&B)

مطعمان وبارين بانوراميين يعملان كمراكز إيراد مستقلة تستقطب نزلاء الفندق وزوار قطاع الأعمال المحيط. هاد التنوع في F&B يُحافظ على الإيرادات حتى في فترات انخفاض معدل الإشغال.

قاعات الاجتماعات والفعاليات (MICE)

تسع قاعات اجتماعات مخصّصة وقاعة مآدب تستوعب 1,000 ضيف — بنية تحتية MICE قادرة على استيعاب المؤتمرات والفعاليات التجارية الكبرى. هاا القطاع من أكثر القطاعات استقراراً في فنادق الأعمال الحضرية لأن الحجوزات تأتي مسبقة وبعقود.

العافية والاسترخاء (Wellness)

سبا فاخر، صالة رياضية، ساونا، غرفة بخار، وحمام سباحة خارجي واسع — منظومة عافية متكاملة ترفع الـ ADR (متوسط سعر الغرفة اليومي) وتُنتج إيراداً مباشراً من الاشتراكات وتذاكر الدخول اليومي مستقلاً عن إيرادات المبيت.

تحليل الأداء المالي 2023 (Financial Performance)

الإيراد الإجمالي لعام 2023 بلغ 60.46 مليون درهم، وصافي الدخل وصل 49.17 مليون درهم بهامش تشغيلي 81.33%. انتبه هون: هامش بهاد الارتفاع يتجاوز المعدلات المعتادة لفنادق الخمس نجوم الحضرية التي تتراوح عادةً بين 50% و65%. هاد الرقم يستوجب فحص دقيق لبنود التكاليف المستثناة — رسوم الإدارة، الإهلاك، احتياطيات FF&E. اطلب الكشف الكامل مع تقرير التدقيق قبل تثبيت أي عرض.

صافي العائد على سعر الطلب (Net Yield)

49.17 مليون درهم (NOI) مقابل 460 مليون درهم (سعر الطلب) = صافي عائد 10.69%. فنادق الأعمال التجارية في دبي على الممرات الرئيسية تُسجّل عادةً عوائد صافية بين 6% و8%. رقم 10.69% يضع هاا الأصل في النطاق العلوي من السوق — وأي رقم في النطاق العلوي يستحق التحقق الدقيق.

العائد الإجمالي (Gross Yield)

الإيراد الإجمالي البالغ 60.46 مليون درهم يُعطي عائداً إجمالياً 13.14% على سعر الشراء. الفرق بين الإجمالي والصافي — أي المصاريف التشغيلية — يبلغ 11.29 مليون درهم سنوياً. فكّر في هاد الرقم بعناية وقارنه مع فنادق مماثلة على شارع الشيخ زايد قبل ما تُقيّم الصفقة.

السعر لكل غرفة (Price Per Key)

1,957,447 درهم لكل غرفة — هاد المؤشر هو الأدق في تقييم أصول الضيافة التجارية. قارنه مع آخر صفقات الفنادق المُسجّلة على محور شارع الشيخ زايد في تقارير JLL أو CBRE لتحديد موقع العرض الفعلي من منحنى السوق.

الموقع والسياق الاستثماري في دبي 2026

شارع الشيخ زايد العمود الفقري لحركة الأعمال والضيافة في دبي — ممر يجمع بين الكثافة التجارية، ومقرات الشركات الكبرى، والحركة السياحية المتواصلة على مدار الفصول الأربعة. الفنادق على هاا الشارع تستفيد من قاعدة طلب متنوعة المصادر: سفر الأعمال، وفعاليات MICE الدولية، والسياحة الوافدة من خلال أحد أكبر مطارات العالم.

شبكة النقل والإمكانية (Transport Links)

الخط الأحمر للمترو يمتد على طول الشارع بالكامل، ما يُقدّم إمكانية وصول مباشرة بدون سيارة إلى المطار وإلى كل مركز أعمال رئيسي في المدينة. بالنسبة لشريحة المسافر التجاري — القطاع الأول للفنادق الخمس نجوم الحضرية — هاا الوصول المباشر مؤثّر فعلي في قرارات الحجز.

ندرة العرض وخطة دبي 2040

التطوير الفندقي الجديد على شارع الشيخ زايد محدود بقيود الأراضي والاشتراطات التنظيمية — الأصول القائمة هي التي تُتداول وليست الجديدة. خطة دبي 2040 العمرانية تواصل رفع كثافة الاستخدام على الممرات الرئيسية، وهاا يدعم قيمة الأصل على المدى البعيد.

أسئلة المستثمرين الشائعة

كم سعر هذا الفندق الخمس نجوم على شارع الشيخ زايد؟

السعر المطلوب 460,000,000 درهم إماراتي. الفندق مدرج حصرياً للبيع المباشر، والتملك حر بالكامل سواء للمستثمر المحلي أو الأجنبي.

ما هو الـ ROI على هذا الاستثمار الفندقي بناءً على أرقام 2023؟

بناءً على الـ NOI المُعلن لعام 2023 (49.17 مليون درهم)، يبلغ صافي العائد 10.69% على سعر الطلب. العائد الإجمالي قبل المصاريف يصل 13.14% بناءً على إيرادات 60.46 مليون درهم. هاي الأرقام تستوجب التحقق من بيانات التدقيق الرسمية قبل أي قرار.

هل التملك في هذا الفندق حر بالكامل؟

نعم، الأصل بالكامل تملك حر — حقوق ملكية كاملة دون قيود على المستثمر الأجنبي، ودون توقيت إعادة تقييم أو انتهاء عقد إيجار طويل الأمد. هاا يُعطيك أقصى مرونة في قرارات البيع أو إعادة التطوير أو تغيير المشغّل مستقبلاً.

ما إيرادات الفندق الإجمالية والصافية لعام 2023؟

الإيراد الإجمالي بلغ 60,460,000 درهم وصافي الدخل وصل 49,170,000 درهم. هامش صافٍ بهاا المستوى (81.3%) استثنائي في قطاع الضيافة — تحقّق من منهجية الاحتساب لمعرفة ما هو مُدرَج وما هو خارج الميزانية.

من يدير الفندق حالياً وما أهمية ذلك للمستثمر؟

الفندق تحت إدارة Lifestyle Hotels. وجود مشغّل قائم يعني استمرارية الإيراد من يوم الاستلام. الأهم: اطّلع على بنود عقد التشغيل — المدة وشروط الإنهاء والحوافز المالية — قبل إتمام الصفقة.

ما هي مرافق الفندق التي تدر إيراداً مستقلاً عن إيرادات الغرف؟

أربعة محاور: مطعمان وبارين بانوراميين، تسع قاعات اجتماعات، قاعة مآدب بسعة 1,000 ضيف، ومنظومة سبا وعافية. كل محور يُنتج إيراداً مستقلاً يُخفّف من الاعتماد الكلي على إشغال الغرف.

كيف أُقيّم هذا العرض مقارنةً بالسوق الفندقي في دبي؟

المؤشر الأدق هو السعر لكل غرفة: 1,957,447 درهم. قارن هاا الرقم مع صفقات موثّقة في تقارير المعاملات لشارع الشيخ زايد والأحياء المجاورة — لا تعتمد فقط على الأسعار المعلنة في المنصات.

ما حجم الأرض والمساحة الإجمالية للمبنى؟

الأرض 60,356 قدم مربع، والمساحة الإجمالية للمبنى (GFA) 318,611 قدم مربع موزّعة على 39 طابقاً. نسبة الـ GFA إلى الأرض تعكس تطويراً بكثافة عمرانية عالية تتوافق مع معايير التطوير التجاري على هاا الممر.

ما سيناريو الخروج الأنسب لهذا الأصل الفندقي؟

ثلاثة خيارات عملية: بيع الأصل كاملاً لمستثمر مؤسسي أو صندوق ضيافة متخصص، إعادة التعبئة تحت علامة تجارية دولية لرفع التقييم، أو الاحتفاظ على المدى البعيد مع تجديد عقد التشغيل. الموقع على شارع الشيخ زايد يُبقي قابلية التسييل مرتفعة مقارنةً بالأصول النائية.