المرجع السريع: أرقام وحدود قانونية يجب أن تحفظها

قبل يوم التوقيع: أربع خطوات لا تتجاوزها

أولاً: تحقق من تسجيل الوسيط

اطلب رقم التسجيل العقاري (BRN) للوسيط وتحقق منه عبر تطبيق دبي REST أو الموقع الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك. الوسيط غير المسجل لا يحق له قانونياً إبرام عقود إيجارية، وأي عقد يوقعه يكون في وضع قانوني هش.

ثانياً: تحقق من سند الملكية

تأكد أن اسمك في سند الملكية يطابق تماماً ما سيُكتب في عقد الإيجار. أي تناقض — حتى في الترتيب أو الإملاء — قد يعقّد تسجيل إيجاري أو أي إجراء قانوني لاحق.

ثالثاً: ابحث في مؤشر الإيجارات قبل تحديد السعر

تطبيق DRERA Smart يتيح لك معرفة نطاق الإيجارات القانوني لوحدتك بناءً على الموقع والمساحة والنوع. هذا المؤشر نفسه هو الذي سيُستخدم ضدك أو لصالحك عند أي نزاع على رفع الإيجار. ابدأ من نقطة واضحة.

رابعاً: اتفق على عدد الشيكات مسبقاً

عدد الشيكات يؤثر مباشرة على تدفقك النقدي ومستوى المخاطرة. شيك واحد يمنحك ضماناً أعلى وإدارة أبسط. أربعة شيكات أو ستة يرفع خطر الارتداد ويعني أربع أو ست فرص لمشكلة محتملة. لا يوجد عدد "قياسي" ملزم قانونياً — هذا قابل للتفاوض، وموقفك كمالك جديد يتحسن إذا طلبت عدداً أقل في سوق الطلب المرتفع.

البنود التي يجب أن يتضمنها عقدك — بالنص لا بالتلميح

• تسجيل العقد في منصة إيجاري — إلزامي قانونياً، وبدونه لا حماية قانونية لطرفي العقد
• المبلغ الإجمالي للإيجار السنوي مكتوباً بالأرقام والحروف
• عدد الشيكات وتواريخ استحقاق كل واحد بشكل صريح
• قيمة مبلغ التأمين (عرف السوق: إيجار 5% إلى 10%) وآلية استرداده أو خصم تكاليف الأضرار منه
• حد الصيانة الصغيرة الذي يتحمله المستأجر — رقم محدد بالدرهم
• تحديد الأجهزة والتجهيزات المشمولة في الوحدة عند التسليم (مكيفات، سخان، أجهزة مطبخ)
• بند صريح يحظر التأجير من الباطن دون إذن كتابي مسبق منك
• شروط التجديد: هل يتجدد تلقائياً؟ ومن يُخطر من؟ وفي أي مدة؟
• إجراء تسليم الوحدة: موعد تسليم المفاتيح وآلية جرد الحالة

رفع الإيجار والإخلاء: القواعد التي لا يخبرك بها أحد مبكراً بما يكفي

مؤشر الإيجارات هو السقف القانوني — لا أكثر

حتى لو اتفقت مع المستأجر على زيادة تتجاوز ما يسمح به المؤشر، يحق للمستأجر الطعن فيها أمام لجنة النزاعات وإلغاؤها. الاتفاق الشخصي لا يعلو على المؤشر في دبي. تحقق من النسبة المسموحة لوحدتك بالتحديد قبل أن ترسل أي إشعار.

إشعار الإخلاء: حالات محددة لا اجتهادات

• لا يمكنك إخلاء مستأجر لأنك تريد رفع الإيجار بشكل لا يسمح به المؤشر
• لا يمكنك إخلاؤه بحجة بيع الوحدة — البيع لا يُنهي عقد الإيجار القائم
• إشعار شفهي لا قيمة قانونية له — يجب توثيق كل شيء كتابياً

تقرير حالة الوحدة عند التسليم: الخطوة التي يتجاهلها معظم الملاك الجدد

لا يُلزمك القانون بتقرير حالة موقّع عند تسليم الوحدة — لكن غيابه هو المصدر الرئيسي للنزاعات عند الإخلاء. المستأجر يقول إن الخدش كان موجوداً، وأنت تقول إنه حدث أثناء الإقامة. بدون وثيقة موقّعة من الطرفين، لجنة النزاعات غالباً ما تتساهل مع المستأجر.

أعدّ تقريراً مفصلاً بحالة كل غرفة، كل سطح، وكل جهاز — مع التواريخ والتوقيعات. يمكن التقاط صور واضحة وإرفاقها. هذا التقرير هو ما يحدد ما تقتطعه من التأمين عند الإخلاء وما لا تقتطعه.

أسئلة يطرحها الملاك الجدد في دبي